Ketentuan Mengenai Sewa Menyewa Rumah

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, dalam ketentuan waktu dan harga tertentu. Bagaimana aturannya untuk perjanjian sewa-menyewa rumah? Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya (Pasal 1548 KUH Perdata). Perjanjian sewa menyewa dapat dilakukan secara lisan maupun tulisan, perjanjian ini akan mengikat serta sah pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu barang dan harga. Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan secara tertulis masa sewanya berakhir secara otomatis apabila waktu yang telah ditentukan telah habis tanpa diperlukan pemberitahuan pemberhentian terhadapnya (Pasal 1570 KUH Perdata), dan bila perjanjian sewa menyewa dilakukan secara lisan maka perjanjian berakhir pada saat pihak yang menyewakan memberitahu kepada pihak penyewa bahwa si pemberi sewa akan menghentikan sewanya. Pemberitahuan dalam perjanjian ini sangat penting dikarenakan terkait dengan jangka waktu, karena jika tidak ada sebuah pemberitahuan maka sewa tersebut dianggap telah diperpanjang (Pasal 1571 KUH Perdata). Perjanjian sewa menyewa yakni merupakan perjanjian yang sederhana, dapat dibuat sendiri (akta bawah tangan) atau dibuat dihadapan notaril (akta notariil), adapun klausula penting yang harus ada dalam perjanjian ini adalah sebagai berikut:

1. Subjek perjanjian atau para pihak, yaitu si penyewa dan pihak yang menyewakan;
2. Objek yang diperjanjikan, yaitu rumah yang disewakan dengan penjelasan detail mengenai letak, luas, barang serta fasilitas yang ada dalam rumah tersebut;
3. Jangka waktu sewa menyewa, yaitu waktu dimulainya sewa dan kapan sewa menyewa berakhir, apakah dapat diperpanjang secara otomatis atau harus terdapat persetujuan terlebih dahulu dari pihak yang menyewakan;
4. Harga sewa serta cara pembayaran sewa tersebut;
5. Tanggung jawab atas fasilitas yang ada, seperti pembayaran listrik, air, telepon, ataupun bilamana terjadi kerusakan dan perbaikan pada rumah yang ditempati selama masa sewa;
6. Larangan kepada pihak penyewa untuk menyewakan kembali bangunan yang disewa kepada pihak ketiga tanpa ijin atau persetujuan dari pihak yang menyewakan serta larangan untuk mengubah bentuk bangunan tanpa ijin tertulis dari pemilik asli;
7. Syarat-syarat yang membatalkan perjanjian seperti jika terjadi keadaan kahar (force majeur) contoh gempa, banjir, perang dan sebagainya; dan
8. Ketentuan terhadap mekanisme penyelesaian bilamana terjadi perselisihan, ada yang menggunakan mekanisme musyawarah untuk mufakat atau dengan menunjuk pengadilan negeri dimana objek sewa berada.

Demikian penjelasan singkat semoga bermanfaat. 

 

 

sumber tanyahukum.com

Read More

Prosedur dan Syarat Sah Jual Beli Tanah

Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu. Jual beli ini didasarkan pada hukum Adat, dan harus memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan Rill. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai artinya di bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli sebagaimana dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:

1. PPAT sementara yakni Camat yang oleh karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. Camat disini diangkat sebagai PPAT untuk daerah terpencil atau daerah – daerah yang belum cukup jumlah PPAT nya.
2. PPAT yakni Pejabat Umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu.

Adapun prosedur jual beli tanah yang harus ditempuh dalam pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

1. Akta Jual Beli (AJB) Bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT untuk membuat akta jual beli tanah.
2. Persyaratan Akta Jual Beli (AJB) Hal-hal yang diperlukan dalam membuat Akta Jual Beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut:
   • Syarat-syarat yang harus dibawa penjual:
     1. Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual;
     2. Kartu Tanda Penduduk;
     3. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh tahun terakhir;
     4. Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga.
   • Syarat-syarat yang harus dibawa oleh Calon Pembeli:
     1. Kartu Tanda Penduduk
     2. Kartu Keluarga
3. Proses pembuatan AJB di Kantor PPAT
   • Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual beli:
     1. Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat termaksud di kantor Pertanahan untuk mengetahui status sertifikat saat ini seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut;
     2. Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan menolak pembuatan AJB atas tanah tersebut;
     3. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum;
     4. Penjual diharuskan membayar Pajak Penghasilan (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan anggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
   • Pembuatan Akta Jual Beli
     1. Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis;
     2. Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi;
     3. PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui maka oleh penjual dan calon pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah sendiri;
     4. Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di kantor PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan setempat untuk keperluan balik nama atas tanah, sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak.
   • Setelah Pembuatan Akta Jual Beli
     1. Setelah Akta Jual Beli selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat; dan
     2. Penyerahan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan berkas-berkas yang harus diserahkan antara lain: surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertipikat hak atas tanah, Kartu tanda penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas pembayaran Pph, serta bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.
   • Proses di Kantor Pertanahan
     1. Saat berkas diserahkan kepada kantor pertanahan, maka kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutkan akan diberikan kepada pembeli;
     2. Nama penjual dalam buku tanah dan sertipikat akan docoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk;
     3. Nama pembeli selaku pemegang hak atas tanah yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; dan
     4. Dalam waktu 14 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil sertipikat yang sudah dibalik atas nama pembeli di kantor pertanahan setempat.

Demikian penjelasan mengenai tata cara jual beli tanah, semoga bermanfaat. 

 

sumber tanyahukum.com

Read More

Proses Balik Nama

Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan, maka Jual Beli terkait tanah  harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT). Dalam praktek Jual Beli tanah ini dikenal istilah Balik Nama yang berkaitan dengan adanya peralihak hak/peristiwa hukum Jual Beli.

Pada dasarnya jual beli tanah yang bersertifikat terdiri dari 3 tahap, yakni:

1. Pendahuluan (mulai dari penawaran sampai kata sepakat);
2. Pelaksanaan jual-beli secara terang dan tunai di hadapan PPAT; dan
3. Melakukan pendaftaran tanah untuk mendapat sertifikat.

Sehubungan dengan pernyataan di atas maka tanah yang telah bersertifikat, apabila terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPJT), maka selanjutnya akan dilakukan proses Balik Nama. Proses Balik Nama disini adalah untuk merubah status kepemilikan dari Penjual (pemilik tanah sebelumnya) kepada Pembeli (pemilik tanah yang baru).

Pelaksanaan proses Balik nama ini dilakukan di Kantor Pertanahan setempat dimana tanah tersebut berada. Apabila proses tersebut selesai maka pada Sertifikat tanah yang dimaksud  akan tertera nama pemilik baru dari tanah  tersebut yaitu  nama pembeli, sedangkan nama pemilik lama dicoret. Dengan demikian proses Balik nama telah selesai dilakukan sehingga pembeli telah sah sebagai pemilik tanah yang baru. Proses ini biasanya memakan waktu kurang lebih 3 sampai 4 minggu pada Kantor Pertanahan setempat.

Terhadap Jual beli tanah yang belum bersertifikat dalam prakteknya juga sama dengan Jual beli tanah yang sudah bersertifikat. Artinya semua persyaratan sama baik identitas maupun bukti-bukti kepemilikan yang ada (syarat-syaratnya ada dalam kami mengenai syarat-syarat jual beli tanah) antara lain:

1. Bukti-bukti kepemilikan awal;
2. Girik;
3. PBB,dll

Dan terkait pendaftaran atau pembuatan sertifikat dapat diproses secara bersamaan. Dengan maksud dibuatkan dulu Akta Jual Belinya (dengan dasar bukti kepemilikan yang ada) sekaligus diajukan pendaftarannya/pembuatan sertifikatnya).

sumber tanyahukum.com

Read More

Pendaftaran dan Sertifikasi Tanah

Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya dilakukan untuk tanah-tanah yang belum didaftarkan atau belum pernah disertifikatkan, hal ini sesuai dengan ketentuan PP Nomor 10 Tahun 1961 dan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Maka untuk menjamin kepastian hukum, maka mendaftarkan hak atas tanah merupakan hal yang penting untuk dilakukan. Hal ini dilakukan guna menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah serta pihak lain yang berkepentingan dengan tanah tersebut. Pendaftaran tanah dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) serta dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berada di wilayah kabupaten/kotamadya.

Terdapat 2 (dua) cara untuk memperoleh sertifikasi hak atas tanah, yakni sebagai berikut :

1. Pendaftaran Tanah Sporadis

Dalam hal ini, inisiatif pendaftaran tanah berasal dari pemilik tanah sebagai pemohon sertifikat yang bisa dilakukan secara perseorangan atau bersama-sama ataupun melalui orang yang diberikan kuasa sebagai pemohon, misalkan pemberian kuasa kepada pegawai PPAT.

2. Pendaftaran Tanah Sistematis

Dalam hal ini, inisiatif pendaftaran tanah berasal dari pemerintah yang mencakup satu atau sebagian wilayah desa/kelurahan. Untuk pendaftaran tanah pertama kalinya ini dilakukan oleh panitia ajudikasi, yakni panitia yang ditugaskan oleh BPN dan terdiri dari pihak kantor pertanahan dan aparat desa/kelurahan. Pihak-pihak tersebut bertugas melakukan penyertifikatan tanah-tanah penduduk yang belum memiliki sertifikat.

Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Sertifikat diterbitkan agar pemegang hak atas tanah dapat dengan mudah membuktikan haknya, dan sertifikat hak atas tanah ini terdiri dari 4 (empat) bagian, sebagaimana disebutkan berikut ini :

1. Sampul luar;
2. Sampul dalam;
3. Salinan buku tanah; dan
4. Surat ukur.

Sedangkan sertifikat atas tanah mencantumkan hal-hal berikut ini :

1. Jenis hak atas tanah;
2. Pemegang hak;
3. Keterangan fisik tentang tanah;
4. Beban di atas tanah; dan
5. Peristiwa hukum yang terjadi dengan tanah.

Dalam pengurusan proses sertifikat ini harus melalui tahapan berikut ini :

1. Mengajukan permohonan;
2. Mempersiapkan surat-surat yang diperlukan; serta
3. Menghadap pejabat yang berwenang.

Terkait penerbitan sertifikat akan dilakukan melalui 2 (dua) cara, yakni karena permintaan sendiri dan karena diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan. Adapun aturan penerbitan sertifikat dilakukan atas dasar hal-hal berikut ini :

1. Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan yuridis yang telah didaftarkan di buku tanah.
2. Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah, atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
3. Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas tanah satuan rumah susun kepunyaan bersama, beberapa orang, atau badan hukum, diterbitkan 1 (satu) sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain. Dapat saja diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama dan besarnya bagian masing-masing dari hak tersebut.

sumber tanyahukum.com

Read More